Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que investem em galpões logísticos alcançaram um resultado marcante no mercado brasileiro: a taxa de vacância física caiu para 6,6% no quarto trimestre de 2025, o menor nível já registrado desde o início da série histórica acompanhada pelo Itaú BBA. Essa queda expressiva confirma a forte demanda por espaços logísticos em operação e locação, mesmo diante da expansão de estoque no país.
Vacância em queda e expansão da demanda
A redução contínua da vacância desde 2017 indica que o mercado absorve mais espaços do que os que são oferecidos. Em 2020, os FIIs de galpões logísticos detinham cerca de 18 milhões de m² disponíveis, número que cresceu para 29,4 milhões de m² no final de 2025 — um crescimento significativo da área total de galpões sob gestão desses fundos.
Especialistas em análise setorial destacam que esse ritmo de ocupação reflete o cenário em que empresas de varejo e comércio eletrônico expandem suas operações logísticas, buscando proximidade com centros de distribuição e eficiência na entrega ao cliente final. Mercados como São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais seguem liderando a absorção desses imóveis, com destaque para volumes relevantes de área locada em seus mercados locais.
Mercado logístico e e-commerce: sinergia que impulsiona ocupação
O crescimento do e-commerce e o aumento nas operações de grandes varejistas digitais elevaram a busca por galpões próximos a grandes centros urbanos. Isso fez com que a demanda por espaços logística A/A+ e multiusuário mantivesse tendência de alta, pressionando a vacância para níveis que não eram observados há anos e colocando o segmento como um dos mais resilientes dentro da classe de fundos imobiliários.
Desempenho abaixo do valor patrimonial e retorno
Apesar do desempenho operacional robusto, muitos FIIs de logística negociam abaixo do seu valor patrimonial. Esse movimento pode criar oportunidades para investidores que buscam posição estratégica no setor, pois a queda na vacância e o aumento da absorção líquida contribuem para melhorar os fundamentos desses fundos ao longo do tempo.
Além disso, o segmento apresentou rentabilidade acumulada superior à média do índice IFIX em 2025, reforçando o potencial de retorno associado à ocupação sustentável e à forte demanda por galpões logísticos mesmo em mercados competitivos.
Fatores regionais e oportunidades
Regiões como São Paulo continuam liderando em absorção líquida, enquanto Minas Gerais tem se destacado por incentivos fiscais e ocupações altas em áreas como a região de Extrema. A continuidade da demanda e os movimentos regionais de ocupação ajudam a consolidar o Brasil como um dos mercados mais atrativos para investimentos em imóveis logísticos no longo prazo.
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Texto original publicado no site Money Times.