Com o mercado já começando a precificar o fim do ciclo mais restritivo de juros, o ano de 2026 surge como um possível ponto de inflexão para os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. A expectativa de redução gradual da taxa Selic, combinada a fundamentos mais sólidos em determinados segmentos, abre espaço para uma retomada mais consistente do setor imobiliário.
Gestoras como AZ Quest, TRX Investimentos, InVista, Suno, Zagros, Fator, RBR Asset e TG Core avaliam que o cenário tende a ser mais construtivo, ainda que marcado por maior seletividade. Segundo essas casas, o desempenho dos FIIs em 2026 dependerá não apenas da política monetária, mas também da qualidade dos ativos imobiliários, da gestão ativa e da capacidade de adaptação dos portfólios.
Fundos de Crédito Imobiliário (CRI) devem liderar a retomada
Entre os segmentos mais bem posicionados para o início do novo ciclo estão os fundos imobiliários de papel, especialmente os lastreados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). A combinação de CDI ainda elevado e maior espaço para indexação à inflação tende a favorecer esse tipo de ativo.
Segundo Bruno Nardo, da RBR Asset, os fundos de crédito devem continuar apresentando bom desempenho mesmo em um cenário de queda gradual dos juros, justamente por sua flexibilidade e capacidade de ajuste rápido de carteira. A Fator Gestão reforça essa visão, destacando que os fundos de CRI costumam ser os primeiros a reagir positivamente em ciclos de mudança monetária.
Imóveis logísticos e industriais: pilares de valorização dos FIIs em 2026
No universo dos fundos de tijolo, o segmento logístico e industrial se destaca como um dos mais resilientes e promissores para 2026. A combinação de vacância estruturalmente baixa, demanda consistente por galpões modernos e localizações estratégicas sustenta o otimismo das gestoras.
De acordo com a AZ Quest, o setor logístico segue apresentando performance sólida, impulsionada pelo crescimento do e-commerce, pela reconfiguração das cadeias de suprimentos e pela busca por ativos industriais de alto padrão. A TRX Investimentos e a Zagros Capital também apontam o segmento logístico-industrial como um dos principais beneficiados em um ambiente de juros mais baixos.
A InVista reforça que a procura por condomínios logísticos bem localizados e tecnicamente atualizados deve seguir aquecida, enquanto a oferta permanece limitada, o que contribui para reajustes graduais de aluguel e manutenção da atratividade do segmento.
Shoppings, renda urbana e fundos híbridos ganham relevância
Outros segmentos também começam a ganhar espaço nas estratégias dos investidores. Os fundos de shopping centers, por exemplo, seguem bem avaliados pela resiliência operacional e pelas perspectivas de crescimento do consumo.
Além disso, estruturas mais flexíveis, como os fundos híbridos, que combinam ativos de tijolo e papel, passam a ser vistos como alternativas interessantes em um cenário de transição econômica. Os fundos de renda urbana, por sua vez, têm se destacado pela capacidade de giro de portfólio e geração de resultados adicionais.
Segmento de escritórios exige maior cautela
Apesar do cenário mais favorável para os FIIs como um todo, o mercado de escritórios corporativos ainda inspira cautela, especialmente fora dos principais eixos econômicos. Vacância elevada, necessidade de concessões comerciais e limitações no repasse de preços seguem como desafios relevantes.
Embora existam oportunidades pontuais, especialistas reforçam que esse segmento exige análise criteriosa e perfil de risco mais elevado, tornando a seletividade ainda mais importante.
Desenvolvimento imobiliário e visão de longo prazo
Mesmo com condições de crédito ainda restritivas, o desenvolvimento imobiliário continua no radar de alguns gestores, principalmente no médio e longo prazo. Projetos bem estruturados, com governança sólida e alinhados à demanda real do mercado, podem oferecer retornos consistentes em um ambiente de normalização econômica.
Perspectivas para os fundos imobiliários em 2026
O consenso entre os gestores é que 2026 deve marcar um ambiente mais favorável para os fundos imobiliários, embora longe de ser homogêneo. Governança, qualidade dos ativos, localização estratégica e capacidade de execução serão os principais diferenciais em um ciclo que promete mais oportunidades, especialmente nos imóveis logísticos e industriais, mas também maior exigência por parte dos investidores.
Texto publicado no site FIIs
